Wie entwickelt sich der polnische Markt für Gewerbeimmobilien? Ein Marktkommentar von Beata Latoszek, Managing Director Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance Warschau.
Im ersten Halbjahr 2025 zeigt der polnische Markt für Gewerbeimmobilien eine deutliche Belebung. Das Transaktionsvolumen liegt bei rund 1,7 Mrd. EUR, wobei allein im zweiten Quartal über 1 Mrd. EUR umgesetzt wurden.
Logistik bleibt Spitzenreiter
Mit einem Volumen von etwa 700 Mio. EUR ist die Assetklasse Logistik weiterhin führend. Neuentwicklungen entwickeln sich moderat: Insgesamt befinden sich 1,5 Mio. qm Fläche im Bau – ein Plus von 7 % gegenüber dem ersten Quartal, aber ein Rückgang von 26 % im Vergleich zum Vorjahr.
Büroimmobilien: Regionaler Fokus nimmt zu
Büroimmobilien belegen mit 411 Mio. EUR den zweiten Platz unter den Assetklassen. Das Segment bleibt für Investoren interessant, auch wenn die Marktteilnehmer weiterhin vorsichtig agieren. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen (CBD und Bürozentren), bei denen Value-Add- und Core-Plus-Strategien zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Bemerkenswert: 13 von 23 Transaktionen im Bürosegment fanden außerhalb Warschaus statt – das entspricht fast 50 % des gesamten Büroinvestitionsvolumens. Hochwertige Objekte in regionalen Städten mit stabilen Cashflows sind sowohl für institutionelle als auch private Investoren attraktiv.
Einzelhandel knapp hinter Büro
Einzelhandelsimmobilien erreichen ein Transaktionsvolumen von 322 Mio. EUR und machen damit 50 % aller Deals in der ersten Jahreshälfte aus. Besonders gefragt sind Fachmarktzentren und Convenience-Center. Auch etablierte Shopping-Center mit starker Marktposition und soliden Fundamentaldaten stehen im Fokus der Investoren.
Trends: Flexibilität und Umnutzung
Ein klarer Trend ist die Umnutzung älterer Immobilien: Investoren erwerben zentral gelegene Bürogebäude oder Shopping-Center, reißen sie ab und entwickeln auf den Grundstücken Wohnprojekte.
Im Bürosegment wächst der Markt für flexible Büroflächen rasant. Angesichts hoher Ausstattungskosten und veränderter Arbeitsmodelle dürfte der Anteil von Flex Offices – aktuell bei 4 % – weiter steigen.
Kapitalstruktur: Privatinvestoren gewinnen an Bedeutung
Die Investitionstätigkeit wird derzeit stark von privatem Kapital getragen. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltend, da sie mit rückläufigen Bewertungen ihrer Bestände konfrontiert sind. Dieser Trend spiegelt die globale Marktlage wider.
Polnische Investoren treten zunehmend in den Vordergrund: Im Bürosegment stammt über ein Drittel des Kapitals aus Polen und bei Wohnimmobilien beträgt ihr Anteil 15 %. Der Fokus liegt auf kleineren, günstigeren Objekten, die aktuelle Marktchancen bieten.
Ausblick: Positive Impulse erwartet
Die Aussicht auf Zinssenkungen und eine Stabilisierung der Baukosten dürfte die Marktaktivität weiter beleben. Entwickler können Projekte wieder mit mehr Planungssicherheit umsetzen.
Insgesamt zeigt sich eine positive Marktstimmung. Für die kommenden Quartale wird mit einer Erholung der Investitionstätigkeit und einer Zunahme der Transaktionen gerechnet. Gleichzeitig bleiben geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheiten ein Risikofaktor – eine gewisse Skepsis ist daher weiterhin angebracht.