Wie entwickelt sich der niederländische Markt für Gewerbeimmobilien? Ein Marktkommentar von Wouter de Bever, Leiter Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance Amsterdam.
Der niederländische Gewerbeimmobilienmarkt bewegt sich weiterhin in einem herausfordernden Umfeld. Gleichzeitig bleiben Wohnimmobilien trotz politischer und geopolitischer Unsicherheiten, die die allgemeine Marktstimmung belasten, eine attraktive Assetklasse für Investoren.
Wie bereits in früheren Marktkommentaren erwähnt, ist der Verkauf einzelner Objekte aus den Beständen privater und institutioneller Vermieter das Ergebnis einer Vielzahl von Maßnahmen, die die Regierung in den vergangenen Jahren auf dem Mietwohnungsmarkt eingeführt hat. Zu den wichtigsten zählen der Affordable Rent Act, der die Miethöhen im mittleren Segment begrenzt, sowie die gestiegene Steuerbelastung unter anderem durch Box 3, die Grunderwerbsteuer und die Earnings-Stripping-Regelung. Dies hat zu der derzeit zu beobachtenden Verkaufswelle von Wohnungen aus Mietwohnungsbeständen geführt, die sich voraussichtlich fortsetzen wird.
Insbesondere der Wohnimmobilienmarkt ist durch ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Wohnungsmangel in den Niederlanden bleibt akut, während die Neubautätigkeit weiterhin begrenzt ist. Steigende Bau- und Finanzierungskosten setzen in Verbindung mit den bereits genannten regulatorischen Anforderungen die Wirtschaftlichkeit neuer Projekte erheblich unter Druck. Die Lücke zwischen Entwicklungskosten und erzielbaren Mieten beziehungsweise Renditen führt dazu, dass viele Projekte wirtschaftlich nicht mehr tragfähig sind.
Meiner Einschätzung nach dürfte sich der Wohnungsmangel daher kurzfristig kaum entspannen. Dies sollte die hohe Nachfrage nach bestehenden Wohnimmobilien und ausgewählten Wohnungsinvestments weiterhin stützen. Daran wird sich nichts ändern, solange die Politik davon ausgeht, dass die oben genannten Maßnahmen zur Lösung des Wohnungsmangels beitragen. Bislang haben sie sich jedoch als kontraproduktiv erwiesen.
Die Diskussionen über steuerpolitische Maßnahmen und regulatorische Rahmenbedingungen führen zu einer zunehmenden Zurückhaltung der Investoren. Einige internationale Investoren reduzieren ihr Engagement in den Niederlanden oder verschieben Investitionsentscheidungen. Dies wirkt sich spürbar auf die Marktliquidität bei Wohnimmobilieninvestments aus, insbesondere in Hinblick auf ausländische Fonds. Diese verlagern ihre Investments in Märkte, die vergleichbare oder höhere Mieten und ein verlässlicheres und stabileres politisches Umfeld bieten, ohne mit denselben Herausforderungen konfrontiert zu sein. Zugleich eröffnet der geringere Wettbewerb Chancen für langfristig orientierte Investoren mit fundierter Marktkenntnis und einem selektiven Investmentansatz.
Vor diesem Hintergrund entwickeln sich die einzelnen Marktsegmente unterschiedlich. PBSA-Investments (Purpose-Built Student Accommodation) zählen derzeit zu den gefragtesten Assetklassen. Sie profitieren von einer anhaltend hohen Nachfrage nach studentischem Wohnraum bei gleichzeitig strukturell begrenztem Angebot. Allerdings könnte das Segment unter Druck geraten, wenn die Politik die Regelungen für Kurzzeitvermietungen ändert. Bleiben die derzeitigen Rahmenbedingungen bestehen, gehe ich davon aus, dass dieses Segment auch in den kommenden Jahren attraktiv bleiben wird, da sich das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage kurzfristig kaum auflösen dürfte. Sollten jedoch auch hier die regulatorischen Vorgaben geändert werden, könnte sich eine ähnliche Entwicklung ergeben, wie wir sie derzeit auf dem Wohnungsmarkt beobachten.
Auch Wohnimmobilienportfolios, die im Zuge von Portfolioanpassungen institutioneller Investoren auf den Markt kommen, stoßen auf erhebliches Interesse.
Diese Marktbedingungen spiegeln sich deutlich in der Transaktionsaktivität wider. Neben dem insgesamt schwächeren Investitionsklima nehmen Transaktionsprozesse mehr Zeit in Anspruch. Umfangreichere Due-Diligence-Anforderungen und eine höhere Risikoaversion der Marktteilnehmer führen dazu, dass Entscheidungen deutlich länger dauern als noch vor einigen Jahren. Gleichzeitig hat die Geschwindigkeit bei Finanzierungsentscheidungen weiter an Bedeutung gewonnen. Kunden erwarten verlässliche und zeitnahe Entscheidungen, um Transaktionen auch in einem herausfordernden Marktumfeld erfolgreich umsetzen zu können.
Für die Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance haben sich die Marktbedingungen trotz der Herausforderungen weiterhin positiv entwickelt Auch in diesem anspruchsvollen Marktumfeld konnten wir ein solides Neugeschäft erzielen. Die gut gefüllte Pipeline stimmt mich auch für die kommenden Monate zuversichtlich. Während politische und geopolitische Unsicherheiten die Investorenstimmung kurzfristig weiterhin belasten dürften, bieten der Wohnimmobiliensektor und ausgewählte Nischensegmente nach wie vor attraktive Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeiten.
Kernaussage:
Die aktuellen Unsicherheiten ändern nichts am grundlegenden Treiber des niederländischen Marktes: Der Wohnungsmangel wird bestehen bleiben und die Nachfrage nach Wohnimmobilien- und PBSA-Investments weiterhin stützen.