Einblicke aus unseren Märkten
Modernes Wohnen: Neue Wohnkonzepte für einen Markt im Wandel
Leo Hansen hat sich während seines Praktikums bei der Deutschen Hypo mit einem Marktsegment beschäftigt, das in Deutschland zunehmend an Bedeutung gewinnt: moderne Wohnformen wie Micro-Living, Co-Living, Studentisches Wohnen und Servicewohnen für Senioren als Ergänzung des klassischen Wohnungsangebots und als relevantes Feld für gewerbliche Immobilienfinanzierer.
Moderne Wohnformen rücken zunehmend in den Fokus von Projektentwicklern, Investoren und gewerblichen Immobilienfinanzierern. In einem angespannten deutschen Wohnungsmarkt können alternative Wohnformen wie Micro-Living, Co-Living, Servicewohnen für Senioren und Studentisches Wohnen das klassische Wohnungsangebot für unterschiedliche Zielgruppen ergänzen.
Dabei ist das Segment nicht frei von Konflikten und wird gesellschaftspolitisch durchaus kritisch diskutiert. Einerseits entsteht dringend benötigter Wohnraum und damit mehr Angebot in gefragten Lagen. Andererseits wird kritisiert, dass insbesondere möblierte Apartments mit Möblierungszuschlägen die Wirksamkeit der Mietpreisbremse beeinträchtigen können.
Meine letzten Jahre als Student waren geprägt von verschiedenen Wohnformen: von kleinen Studios bis hin zum Co-Living. Zunächst war dies vor allem der schwierigen Wohnungssuche in deutschen Großstädten geschuldet. Später habe ich insbesondere am Co-Living die Verbindung aus privatem Rückzugsraum, Gemeinschaftsflächen und Begegnungsmöglichkeiten schätzen gelernt.
Was Modernes Wohnen ausmacht
Angesichts des Wohnungsmangels gewinnt die Suche nach ergänzenden Wohnkonzepten an Bedeutung, um den Herausforderungen der kommenden Jahrzehnte, wie dem demografischen Wandel, der Zuwanderung in die Städte und der abnehmenden Bautätigkeit, zu begegnen. Moderne Wohnformen reagieren darauf mit zielgruppenspezifischen, flexiblen und häufig serviceorientierten Angeboten.
Ein Ansatzpunkt, der in den vergangenen Jahren deutlich an Interesse gewonnen hat, besonders bei Studierenden, ist das Wohnen auf kleinerer Fläche oder im Co-Living. Urbanisierung, der Trend zum Alleinwohnen und der Wunsch nach einer effizienteren Flächennutzung verändern die Anforderungen an das Wohnen. So unterschiedlich die Formate im Detail sind, eint sie doch ein gemeinsames Prinzip: zielgruppengerechte und effizient organisierte Wohnkonzepte, die häufig kompakte private Flächen mit Gemeinschafts- oder Serviceangeboten verbinden.
Wohnungsmangel und wachsender Handlungsdruck
Modernes Wohnen ist damit längst mehr als eine Übergangslösung für Studierende. Das Marktsegment etabliert sich zunehmend als junge Assetklasse. Genau das macht es auch für gewerbliche Finanzierer interessant.
Wie groß der Handlungsdruck in Deutschland bereits ist, zeigen die Fertigstellungszahlen des Jahres 2025: Mit rund 206.600 fertiggestellten Wohnungen wurde der niedrigste Wert seit 2012 erreicht, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Die niedrigen Fertigstellungszahlen unterstreichen den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Ergänzende Konzepte können dabei neben dem klassischen Wohnungsbau einen Beitrag leisten, sofern sie bedarfsgerecht und wirtschaftlich tragfähig umgesetzt werden.
Besonders gespannt bin ich, wie sich die Umwandlung einzelner Gewerbeimmobilien, insbesondere von Büroflächen abseits der Top-Lagen, in Wohnraum entwickeln wird. Da Neubau zunehmend teuer ist und gerade ältere Büroobjekte mit hohem Leerstand zu kämpfen haben, könnten solche Umnutzungen in geeigneten Fällen zusätzliches Wohnraumangebot schaffen und zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte beitragen.
Wenn Alleinwohnen zum Normalfall wird
Der Wohnungsmangel trifft auf einen Wandel des Wohnverhaltens, der die Nachfrage nach kompakten und bedarfsgerechten Angeboten zusätzlich erhöht. Immer mehr Menschen leben allein: Nach der Haushaltsprognose 2045 des BBSR soll die Zahl der Einpersonenhaushalte von 17,6 Millionen im Jahr 2022 auf 18,7 Millionen im Jahr 2045 steigen.
Damit betrifft Modernes Wohnen eine große Vielfalt an Zielgruppen: Studierende und Auszubildende, Singles, Expats, Young Professionals und Projektarbeiter ebenso wie Senioren mit unterschiedlichen Wohn- und Unterstützungsbedürfnissen. Gerade für ältere Menschen wird bedarfsgerechtes Wohnen zunehmend relevant. Mit der steigenden Zahl älterer Menschen wächst auch der Bedarf an kompakten, altersgerecht konzipierten Wohnformen, die Selbstständigkeit im Alter mit passenden Unterstützungsangeboten verbinden.
Weniger Fläche, mehr Lebensqualität
Moderne Wohnformen gehen über die reine Flächenfrage hinaus. Zentrale oder gut angebundene Standorte, durchdachte Grundrisse, digitale Infrastruktur sowie Gemeinschafts- und Serviceangebote können den Alltag unterschiedlicher Zielgruppen erleichtern.
Co-Living-Konzepte schaffen darüber hinaus bewusst Räume für Begegnung. Ob und in welchem Umfang daraus ein sozialer Mehrwert entsteht, hängt jedoch von der konkreten Konzeption, der Bezahlbarkeit und der tatsächlichen Nutzung des Angebots ab.
Ein Marktsegment mit struktureller Nachfrage
Für gewerbliche Finanzierer und andere Marktteilnehmer können sich daraus neue Marktchancen ergeben. Die Nachfrage wird von langfristigen Entwicklungen wie Urbanisierung, Singularisierung, Mobilität und Alterung getragen.
Laut dem European Operational Real Estate Investor Sentiment Survey 2026 von Savills und Savills Investment Management beabsichtigen 50 Prozent der Befragten in den kommenden drei Jahren Kapital in Co-Living zu investieren. Purpose Built Student Accommodation ist mit 58 Prozent das am häufigsten genannte Segment im Bereich Operational Real Estate.
Für gewerbliche Finanzierer und Investoren kann Modernes Wohnen ein zusätzliches Feld zur Portfoliodiversifikation eröffnen. Die strukturelle Nachfrage kann zur Begrenzung des Leerstandsrisikos beitragen. Hinzu kommt eine strategische Komponente: Wer sich frühzeitig mit den unterschiedlichen Konzepten, Betreiberstrukturen und Zielgruppen auseinandersetzt, kann Zugänge zu neuen Investoren- und Betreibergruppen entwickeln.
Im Kern geht es damit um mehr als reine Renditeerwartungen. Die Finanzierung gesellschaftlich relevanter Nutzungskonzepte kann für gewerbliche Immobilienfinanzierer einen ergänzenden Baustein der Portfoliostrategie darstellen.
Ausblick
Ganz ohne Herausforderungen ist das Segment aus meiner Sicht dennoch nicht. Im Vergleich zu etablierten Assetklassen ist die Datenlage teilweise noch begrenzt. Zugleich unterscheiden sich die Teilsegmente deutlich in ihren Betreiberstrukturen, rechtlichen Rahmenbedingungen und Risikoprofilen.
Wer hier finanziert, muss daher bereit sein, sich Marktkenntnis auch dort selbst zu erarbeiten, wo es noch keine etablierten Benchmarks gibt. Genau darin sehe ich aber den eigentlichen Reiz: Modernes Wohnen ist längst kein reines Nischenthema mehr, sondern ein vielfältiges Marktsegment mit wachsender Relevanz.
Wer sich als Finanzierer frühzeitig mit dieser noch jungen Assetklasse auseinandersetzt, kann neue Marktchancen erschließen und Finanzierungen für ein vielfältigeres Wohnungsangebot ermöglichen.