Wie entwickelt sich der französische Markt für Gewerbeimmobilien?
Ein Marktkommentar von Anne-Isabelle Carbonnières, Leiterin Repräsentanz Paris
Der französische Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase ausgeprägter Unsicherheit und struktureller Anpassung. Nach dem deutlichen Einbruch der Transaktionsaktivität – die Investitionsvolumina liegen teils rund 50 % unter dem Niveau der Vorjahre – bleibt die Marktdynamik spürbar gedämpft.
Zentraler Treiber dieser Entwicklung ist das makroökonomische Umfeld: Anhaltend hohe Inflation und ein erhöhtes Zinsniveau haben die Finanzierungskosten steigen lassen und eine umfassende Neubewertung von Immobilien ausgelöst. In der Folge verharren Käufer und Verkäufer vielfach in unterschiedlichen Preisvorstellungen. Transaktionen werden daher zunehmend zurückgestellt, und der Markt bleibt aktuell in weiten Teilen blockiert.
Gleichzeitig zeigt sich die Entwicklung stark differenziert nach Assetklassen:
Büro:
Der Büromarkt – traditionell Haupttreiber des französischen Investmentmarktes – steht insbesondere in der Île-de-France weiterhin unter Druck. Der Flächenumsatz ist rückläufig (–9 % in 2025), gleichzeitig fehlen großvolumige Abschlüsse weitgehend. Parallel dazu steigt das Angebot deutlich an, und die Leerstandsquote nähert sich der Marke von 10 %.
Diese Entwicklung deutet auf einen Überhang hin, verstärkt durch veränderte Nutzeranforderungen (z. B. Flächenoptimierung und hybride Arbeitsmodelle). Die Mietentwicklung bleibt zwar insgesamt stabil, weist jedoch eine zunehmende Spreizung zwischen Prime- und Secondary-Lagen auf.
Logistik:
Nach den dynamischen Jahren der Pandemie zeigt der Logistikmarkt eine erwartbare Abkühlung und bewegt sich in Richtung einer neuen Normalität. Gleichzeitig entstehen innerhalb des Segments selektive Opportunitäten – insbesondere im Bereich der Last-Mile-Logistik, getrieben durch strukturelle Veränderungen im Handel.
Residential:
Der Wohninvestmentmarkt erweist sich weiterhin als vergleichsweise robust und profitiert insbesondere in einem unsicheren Umfeld von stabiler Nachfrage.
Retail:
Der Einzelhandelsmarkt stabilisiert sich selektiv. Insbesondere Retailparks mit preisorientierten Anbietern profitieren vom veränderten Konsumverhalten („Trading down“), während dominante, professionell gemanagte Shoppingcenter ebenfalls eine solide Performance zeigen.
Investmentmarkt:
Die aktuelle Marktphase markiert einen grundlegenden Strategiewechsel: Klassische Core-Produkte mit sehr hohen Preisen verlieren an Attraktivität. Gefragt sind zunehmend Objekte in exzellenten Lagen mit Wertsteigerungspotenzial (Value-Add). Aktives Asset Management entwickelt sich damit zum zentralen Renditetreiber. Vor diesem Hintergrund wird deutlich: Die Zeiten von Zyklusreitern, die primär auf Marktbewegungen setzen und Investments passiv halten, sind vorbei.
Ausblick:
Eine nachhaltige Marktbelebung bleibt bislang aus. Zwar zeigen einzelne Kennzahlen erste Stabilisierungstendenzen, insgesamt bleibt die Entwicklung jedoch fragil und stark von externen Faktoren abhängig. Geopolitische Unsicherheiten – zuletzt der Konflikt im Iran – haben die sich abzeichnende Erholung zusätzlich ausgebremst. In Kombination mit dem weiterhin erhöhten Zinsniveau bleibt die Marktentwicklung schwer prognostizierbar.