Wie entwickelt sich der polnische Markt für Gewerbeimmobilien?
Ein Marktkommentar von Beata Latoszek, Leiterin derRepräsentanz Warschau
Markteintritt in eine neue Phase
Der polnische Immobilienmarkt ist 2026 in eine neue Phase eingetreten. Nach einer ausgeprägten Korrektur in den Jahren 2023 und 2024 stand 2025 im Zeichen der Stabilisierung. Das erste Quartal 2026 bestätigt diesen Trend: Die Investorenaktivität zieht an, die Liquidität nimmt zu, und im vergangenen Jahr verschobene Transaktionen werden nun abgeschlossen.
Gestützt wird diese Entwicklung durch solide makroökonomische Fundamentaldaten. Mit einem Wirtschaftswachstum von rund 3,5 %, einer weiter sinkenden Inflation, die sich dem Zielkorridor annähert, sowie einer niedrigen Arbeitslosenquote bietet Polen ein investitionsfreundliches Umfeld.
Gleichzeitig ist der Investmentmarkt reifer und deutlich selektiver geworden. Zwar lag das Transaktionsvolumen 2025 mit rund 4,5 Mrd. EUR unter dem Vorjahresniveau, auffällig ist jedoch die wachsende Rolle lokaler Investoren, die inzwischen etwa ein Fünftel der Marktaktivität ausmachen. Während internationale Investoren – nicht zuletzt aufgrund geopolitischer Unsicherheiten – teilweise weiterhin zurückhaltend agieren, steigt die Gesamtzahl der Käufer.
Qualität ist der zentrale Treiber: Stabile Cashflows, nachhaltige Gebäude und erstklassige Lagen stehen im Fokus der Anlagestrategien. Dieser Wandel von Quantität hin zu Qualität spiegelt sich auch in den einzelnen Assetklassen wider.
Assetklassen im Überblick
Logistik bleibt das stärkste Segment, ergänzt durch Light-Industrial-Immobilien. Nach Jahren dynamischen Wachstums präsentiert sich der Markt nun deutlich ausgewogener. Stabile Nachfrage – insbesondere aus E-Commerce und Nearshoring – eine rückläufige Entwicklungstätigkeit sowie ein klarer Fokus auf ESG-konforme, energieeffiziente Immobilien prägen das aktuelle Marktumfeld. Mit einer Leerstandsquote von rund 7 % weist das Segment eine gesunde Marktstabilität auf.
Der Wohnimmobiliensektor entwickelt sich zunehmend zum attraktivsten Wachstumsfeld. Institutionelle Investoren treiben Resi-for-Rent-Konzepte sowie alternative Wohnformen wie Co-Living und Studentenwohnen voran. Der eingeschränkte Zugang zu Hypothekenfinanzierungen auf Seiten der Eigennutzer stützt zusätzlich die Mietnachfrage. Besonders auffällig ist der Trend zur Umnutzung älterer Bürogebäude in zentralen Lagen – von „Bürofläche zu Wohnraum“.
Im Büromarkt setzt sich der „Flight to Quality“ fort. Vor allem Warschau bleibt für Investoren attraktiv: Die Nachfrage konzentriert sich auf moderne, ESG-konforme Gebäude in zentralen Lagen, während ältere Objekte mit steigenden Leerständen und zunehmendem Sanierungsdruck konfrontiert sind. Ein begrenztes Neubauangebot in der Innenstadt stützt die Mietniveaus, zugleich wächst die Nachfrage nach flexiblen Bürolösungen und Coworking-Konzepten.
Der Einzelhandelssektor zeigt sich insgesamt stabil und ausgereift. Viele Einkaufszentren wurden in den vergangenen Jahren modernisiert, die Besucherfrequenzen bleiben hoch. Gleichzeitig ist nur eine begrenzte Anzahl an Objekten am Markt verfügbar. Retail Parks – insbesondere in kleineren Städten – bieten weiterhin selektive Investitionschancen.
Auch der Hotelmarkt hat sich weitgehend von den Pandemie-Jahren erholt. Die Auslastungsquoten stabilisieren sich, und Banken zeigen wieder eine größere Bereitschaft zur Finanzierung. Während geopolitische Entwicklungen die Erwartungen dämpfen, profitiert Polen zunehmend von Verschiebungen in der internationalen Tourismusnachfrage.
Fazit
Insgesamt ist Polen kein Boommarkt mehr, sondern hat sich zu einem reifen, resilienten und strategisch relevanten Markt in Zentral- und Osteuropa entwickelt. Kapital ist vorhanden, Investoren zeigen sich vorsichtig optimistisch, und die Finanzierungsbedingungen beginnen sich zu entspannen. Polen bleibt damit ein stabiler Anker in einem volatilen Umfeld – und ein Markt, in dem Qualität, Nachhaltigkeit und langfristige Perspektiven entscheidend sind.