Von Sabine Barthauer, Mitglied des Vorstands der Deutschen Hypo
Ausblick:
„Schon lange auf einem Hochplateau“
„Wir befinden uns im aktuellen Zyklus schon lange auf einem Hochplateau und man hört immer wieder die gleiche Frage: Wann endet dieser Zyklus? Tatsache ist: Das Bruttoinlandsprodukt hat sich im zweiten Quartal 2019 verringert. Zudem sind zuletzt die Wachstumsprognosen für Deutschland gesenkt worden. Handelskonflikte und geopolitische Unsicherheiten belasten die Weltkonjunktur. Auf dem Immobilienmarkt wirken sich diese Entwicklungen aber noch wenig aus. So verzeichnete der Vermietungsmarkt ein neues Rekordergebnis, und auch auf dem Investmentmarkt hält die Dynamik ungebrochen an. Angesichts der kontinuierlich hohen Nachfrage gehe ich nicht davon aus, dass es in unserer Branche kurzfristig zu größeren Verwerfungen kommen wird. Mittel- bis langfristige Prognosen fallen dagegen derzeit schwer.“
Nachhaltigkeit / Green Finance
„Es fehlen einheitliche Standards für grüne Finanzinstrumente“
„In der Immobilienbranche ist ein Umdenken erfolgt. Waren grüne Finanzinstrumente bis vor geraumer Zeit noch absolute Nischenprodukte, geraten diese heute zunehmend in den Fokus. Eine gute und wichtige Entwicklung. Denn die Immobilienwirtschaft begleitet die räumliche Gestaltung vieler Städte und kann somit Anreize zur Ressourcenschonung sowie zur nachhaltigen und umweltbewussten Bauweise schaffen. Was momentan noch fehlt, sind einheitliche Standards und Kriterien für grüne Finanzinstrumente. Das ist für alle Marktakteure wichtig, um Transparenz und Verlässlichkeit zu schaffen. Der Sustainable Finance Aktionsplan der Europäischen Kommission ist ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung.“
Einzelhandel
„Fachmarktzentren trotzen dem Trend bei Einzelhandelsimmobilien“
„Das Transaktionsvolumen der Einzelhandelsimmobilien lag im Jahr 2018 bei 9,8 Milliarden Euro. Gegenüber dem 10-Jahreswert ist dies eine Steigerung von 12%. Gegenüber dem Vorjahr jedoch ein Rückgang in Höhe von 18%. Handelsimmobilien fallen bei dem immer noch andauernden Höhenflug des deutschen Immobilieninvestmentmarktes deutlich ab. Und das ist nicht verwunderlich. Es vollzieht sich ein tiefgreifender Strukturwandel in der Branche. Die Umsätze verschieben sich zunehmend hin zum E-Commerce. Deswegen gehen Investoren äußerst selektiv vor. Dies gilt jedoch nicht für Fachmarktzentren, bei denen zuletzt sogar noch Wertsteigerungen verzeichnet wurden. Lebensmittel und Dinge des täglichen Bedarfs werden noch immer selten über das Internet bestellt. Hier schätzen und nutzen Konsumenten weiterhin die regionale Nahversorgung.“
Büro / New Work
„Räumliche Flexibilität wird für Büroimmobilien immer wichtiger“
„Büroimmobilien sind nach wie vor die wichtigste Assetklasse auf dem gewerblichen Immobilienmarkt. Die Fertigstellungsraten können die große Nachfrage aber bei weitem nicht bedienen. Deswegen verspüren Eigentümer älterer Gebäude aktuell auch noch keinen Druck, denn es fehlen schlichtweg die Alternativen. Dies kann sich aber schnell ändern. Die Anforderungen an Büroimmobilien haben sich enorm weiterentwickelt. In dem Umbruch von einer Industrie- zur Wissensgesellschaft vollzieht sich seit einigen Jahren auch eine strukturelle Veränderung in der Arbeitswelt, der unter dem Begriff „New Work“ zusammengefasst wird. Durch die zunehmende Globalisierung und Digitalisierung werden sowohl die zeitliche und organisatorische als auch die räumliche Flexibilität immer wichtiger. Daran müssen sich auch die Arbeitsräume anpassen.“
City Logistik
„Es sind innovative Lösungen für die urbanen Zentren gefragt“
„Die Nachfrage nach Logistik-Immobilien ist höher als je zuvor. Dabei befindet sich diese Assetklasse aufgrund des boomenden Onlinehandels in einem tiefgreifenden Wandel. Das Paketaufkommen ist in den letzten Jahren rasant angestiegen, dafür sind die innerstädtischen Verkehrssysteme noch nicht ausgelegt. Zudem ergibt sich aus dem wachsenden E-Commerce der Bedarf an zusätzlichen Räumlichkeiten für die Distribution, die bei dem ohnehin bestehenden Flächenmangel in den urbanen Zentren nicht ohne weiteres bereitgestellt werden können. Hier sind innovative Lösungen gefragt, um die Belieferung der „letzten Meile“ sicherstellen zu können.“
Wohnen
„Enteignungen zu fordern ist reiner Populismus”
„Die Mieten in Deutschland sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Die Folge: Bezahlbarer Wohnraum ist eine Mangelware, insbesondere in Metropolen und großen Ballungszentren. Eine besorgniserregende Entwicklung. Trotzdem bestürzt es mich, dass diesem Problem mit einer populistischen Enteignungsdebatte begegnet wird. Denn es ist ein fataler Fehler zu glauben, dass mehr Wohnraum entsteht, wenn große Wohnungskonzerne enteignet werden. Die Ursache für den Wohnraummangel liegt schlicht und ergreifend daran, dass in urbanen Gebieten, die immer mehr Zuzüge verzeichnen, zu wenig gebaut wurde und wird. Dabei sind langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren, im internationalen Vergleich sehr umfangreiche Bauvorschriften und eine an der Kapazitätsgrenze arbeitende Bauindustrie Mit-Verursacher der aktuellen Situation. So werden die jährlichen Zielvorgaben zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum bei Weitem nicht erreicht. Enteignungen zu fordern, ist reiner Populismus, Probleme werden damit nicht gelöst.“
Hotel
„Im Hotelsektor setzt ein Trend zur Konsolidierung ein”
„Der Wettbewerbsdruck auf dem deutschen Hotelmarkt ist enorm. Dabei stehen vor allem die Betreiber klassischer Hotels unter Druck. Gefragt sind neue, moderne Konzepte, die Design, Funktionalität, Individualität und Nachhaltigkeit miteinander verbinden. Vor diesem Hintergrund sehen wir einen deutlichen Trend zur Konsolidierung. Viele große Ketten kaufen kleinere, moderne Hotels auf und reagieren so auf die sich verändernden Ansprüche. Es wird sich zeigen, wer die Ansprüche der Gäste am besten bedienen kann und somit langfristig am Markt bestehen kann.“
Großbritannien:
„London ist nach wie vor der wichtigste Immobilienmarkt in Europa“
„Die britische Wirtschaft zeigte sich – ebenso wie der Immobilienmarkt – bislang trotz der nun schon seit drei Jahren andauernden BREXIT-Verhandlungen erstaunlich robust. Im ersten Halbjahr 2019 ist das Investitionsvolumen jedoch um insgesamt 31 % auf 23,4 Mrd Euro gesunken. Die politische Unsicherheit trägt natürlich zu dieser Entwicklung bei – so sind vor allem südkoreanische Investoren vermehrt auf Paris als Investitionsstandort ausgewichen. Der wesentliche Treiber war jedoch die Zurückhaltung auf dem Retailmarkt. Hier ist das Investitionsvolumen um satte 50 % eingebrochen. Die Nachfrage bei den übrigen Asset-Klassen ist jedoch ungebrochen hoch, sodass London nach wie vor der wichtigste Immobilienmarkt in Europa ist.“
Frankreich:
„Ausländisches Kapital sorgt für Investitionshoch“
„Besonders der Zustrom von ausländischem Kapital – unter anderem verstärkt aus Südkorea – sorgte für ein erneutes Investitionshoch auf dem französischen Immobilienmarkt. Mit einem Volumen von 14 Mrd. Euro im zweiten Halbjahr wurde das Rekordniveau vom letzten Jahr erneut erreicht. Zudem ist Paris im europäischen Vergleich die Stadt mit den meisten Forward Deals. Immobilien sind und bleiben stark begehrt – nicht zuletzt weil echte Anlagealternativen fehlen. Dabei sind alle Assetklassen gefragt – mit einer Ausnahme: Retail. Hier ist das Investitionsvolumen gegenüber dem Vorjahr deutlich um 27 % eingebrochen.“
Niederlande:
„Bei Preisen ist das Maximum erreicht“
„In den Niederlanden hält der wirtschaftliche Boom weiterhin an. Dabei ist vor allem die Nachfrage nach Büroimmobilien enorm hoch und übersteigt die Verfügbarkeit um ein Vielfaches. Dies führt zu deutlichen Preissteigerungen und limitiert das Investitionsvolumen. Man sollte meinen, dass bei den Preisen das Maximum erreicht ist, aber vielleicht ist im aktuellen Immobilienzyklus doch noch Luft nach oben. Auch Wohnimmobilien sind in den Niederlanden sehr gefragt. Dabei sehen wir vor allem die Tendenz, dass die Grenzen zwischen dem Studentenwohnungsmarkt und dem regulärem Wohnungsmarkt zunehmend verwischen.“
Polen:
„Expansionskurs wird nahezu uneingeschränkt fortgesetzt“
„Sowohl im laufenden als auch im nächsten Jahr ist mit einer positiven Wirtschaftsentwicklung in Polen zu rechnen, wenn auch mit etwas moderateren Zuwachsraten. Damit kann der polnische Immobilienmarkt seinen Expansionskurs nahezu uneingeschränkt fortsetzen und seine Attraktivität weiter steigern. Lediglich eine Abschwächung des internationalen Handels oder eine Zunahme der Bedenken hinsichtlich der Unabhängigkeit von Polens Justizsystem könnten sich dämpfend auf die Wirtschaftsentwicklung auswirken.“
Spanien:
„Die Entwicklung ist vielversprechend“
„Das Investitionsvolumen auf dem spanischen Immobilienmarkt ist im ersten Halbjahr 2019 um 39 % angestiegen. Das ist im europaweiten Vergleich bemerkenswert – wenngleich man hierbei natürlich bedenken muss, dass das Niveau niedriger ist als beispielsweise in Deutschland, Großbritannien oder Frankreich. Aber die Entwicklung ist vielversprechend. Vor allem die Nachfrage nach Büro- und Wohnimmobilien ist sehr groß. Es ist viel Liquidität im Markt, und die derzeitige Zinspolitik macht Immobilien als Assetklasse für Investoren äußerst interessant – nicht nur in Spanien.“